1
 ocenka
 1  2  3  4 5

Оценка нежилого помещения для целей выкупа у города Москвы

Нежилое помещение – это коммерческая недвижимость, часть здания, чаще всего свободного, офисного или торгового назначения, используемая как офис, магазин, предприятие бытового обслуживания, предприятие общественного питания, склад или производство. Рыночная стоимость коммерческого помещения целиком зависит от величины дохода, который она способна приносить своему владельцу – чем больше доход, тем выше ценность помещения. В свою очередь, доход от эксплуатации помещения определяется текущим уровнем рыночных арендных ставок на данный тип помещений.

Оценка нежилого помещения является частным, наиболее востребованным случаем, при оценке коммерческой недвижимости. Оценка нежилого помещения обязательна для многих случаев при проведении различных операций с недвижимостью. Наиболее распространенные случаи это при оспаривании стоимости выкупа помещения, при оспаривании кадастровой стоимости помещения, для целей залога при кредитовании, для целей купли продажи,  для постановки/снятия на баланс компании, для внесения объекта недвижимости в уставной капитал  компании, страхования, при переходе бухгалтерии предприятия на МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности) и многих других случаях.

Помимо оценки стоимости самого помещения, интерес представляет и расчет рыночной арендной ставки, так как для сдачи в аренду имущества с долей государства оценка является обязательной.

Оценка нежилого помещения для целей выкупа у города Москвы

Если вы арендуете у города Москва здание или нежилое помещение более 2 лет, то у вас в соответствии Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – 159-ФЗ) есть право по собственной инициативе обратиться в Департамент городского имущества города Москвы (далее – ДГИ) за реализацией права на преимущественный выкуп арендуемого помещения у города Москвы.

В 2017 году экономическая ситуация в стране несколько стабилизировалась, но остается сложной. И тем не менее, как это не странно и парадоксально, сейчас оптимальное время воспользоваться преимущественным правом выкупа нежилого помещения у города Москвы по льготной ставке, по 159 ФЗ для арендаторов недвижимых помещений.

Объясню свою позицию более подробно.

Во первых, как бы ни складывалась ситуация на рынке, арендатор вынужден платить по согласованной за ранее с ДГИ  арендной ставке, прописанной в договоре. Любой разумный собственник бизнеса, имеющий какие то стабильные денежные поступления, обязательно задастся вопросом. Зачем платить арендные платежи городу Москве если можно перенаправить эти же средства в счет погашения стоимости выкупа нежилого помещения в свою собственность.

 Во вторых, оценка помещения для выкупа у города Москвы, проводимая оценочной компанией со стороны ДЭП, наконец стала весьма реалистична, что влечет существенное снижение подач протоколов разногласий и соответственно судебных разбирательств о стоимости выкупа нежилых помещений между арендаторами и ДГИ. Департаменту городского имущества города Москвы похоже действительно поставили задачу избавляться от непрофильных активов и выполнять план приватизации, одновременно наполняя городской бюджет.

В третьих, рассрочка платежа при выкупе помещения у города Москва, увеличена с 2 (двух)  до 5 (пяти) лет, что заметно уменьшает нагрузку на предпринимателя.

В четвертых, право приоритетного выкупа имеют арендаторы, арендующие данное помещение более 2-х лет, в прежней редакции закона было 5 лет, помещение может быть любой площади (в первой редакции можно было выкупать только помещения не более 300 кв.м.).

В пятых, льготная цена по закону не включает НДС (18%).

В шестых, право собственности предоставляет широкий круг возможностей.

Распоряжаться объектом в полной мере (продавать, дарить, сдавать в аренду)

Производить перепланировку, изменять назначение и целевое использование.

Не зависеть от решения чиновников, не бояться выселения.

Примечание: выкуп помещений у города с рассрочкой обеспечивается залогом предмета договора

 

Закон указывает на выкуп помещений у города Москвы,  оценка которых проведена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности». Главное условие оценки – независимость и беспристрастность эксперта. Понятно, что чем больше будет рыночная цена, тем лучше для чиновников и для бюджета города.

Договор аренды не должен быть предметом судебных разбирательств, касающихся взыскания обязательных платежей. Задолженность исключает льготные условия приобретения. Заключенная без разрешения муниципалов, субаренда является препятствием для реализации преимущественного права. Также как и перепланировка, сделанная без согласования с арендодателем.

Краткий алгоритм действий направленный на осуществление выкупа помещения у города Москва, выглядит примерно так:

Извещаете ДГИ о намерении использовать свои права на преимущественный выкуп арендуемого помещения у города Москвы.

Ожидаете, прихода оценщиков со стороны ДЭП и цены выкупа предложенной в договоре. Если цена устраивает подписываете договор. Если же цена не устраивает заказываете отчет об оценке рыночной стоимости помещения на дату подачи заявления о выкупе у независимой и беспристрастной компании. Далее обязательно, в течении месяца, от даты договора составить протокол разногласий на основании составленного отчета об оценке и подать Иск в арбитражный суд города Москвы. В ходе судебного разбирательства, как правило, назначается третья экспертная организация, аккредитованная при арбитражном суде города Москвы, которая составляет экспертное заключение и слушается аргументация всех сторон. Далее судья принимает решение.

Алгоритм действий довольно прост, на первый взгляд, но есть большое количество нюансов, в результате чего можно потерять преимущественное право. Специалисты нашей компании, готовы оказать  Консультирование по вопросам выкупа нежилого помещения у города Москвы  абсолютно бесплатно. Так же специалисты нашей компании готовы провести Экспертизу отчета об оценке любой другой компании, Представительство эксперта оценщика по вопросом выкупа в Арбитражном суде возможно, как по нашим отчетам и экспертным заключениям, так и для целей оспаривания Экспертиз и отчетов об оценке любой другой компании, Так же мы можем рекомендовать успешных юристов-партнеров. готовых представить интересы наших клиента в суде.

Если арендатор чувствует, что он не в силах платить арендные платежи, не лучший способ отказываться от права аренды по собственной инициативе. За это право можно выручить довольно существенную сумму в денежном эквиваленте. В некоторых случаях стоимость права доходит до 30% от рыночной стоимости права собственности на данное помещение.

ООО «Аванта» аккредитована при арбитражном суде города Москвы  ссылка http://www.msk.arbitr.ru/node/14496

 

 

 ospar
 ocenka usherba
Новости Рынка
 

 09.02.2014 

Три четверти подмосковных земель не имеют актуальной оценки
Три четверти земель в Московской области не имеют актуальной кадастровой оценки, пишет РИА «Новости» со ссылкой на сообщение Счетной палаты......
 12

 20.10.2013 

 Землевладельцы массово оспаривают кадастровую оценку: одному удалось доказать в суде, что 1 кв.м стоит 1 копейку 16.10.2013
Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, на основе которой будет начисляться новый налог на недвижимость. Об этом "Ведомостям" рассказал сотрудник ФНС. Информацию подтвердил .....
 12