1
 ocenka
 1  2  3  4 5

imadmin

Принятие управленческих решений

Показатели балансовой стоимости  того или иного актива в большинстве случаев существенно отличаются от  его текущей рыночной стоимости. Это происходит из за особенностей и специфики Российских стандартов бухгалтерского учета (РСБУ). А показатели балансовой стоимости актива, зачастую являются  главным фактором при принятии решений о целесообразности его дальнейшего использования.

Информация полученная от квалифицированного оценщика поможет понять отклонение балансовой стоимости от рыночной стоимости того или иного актива и принять действительно осознанное решение по дальнейшей эксплуатации данного актива.

Цель оценки

 

 Кредитование  Оптимизация налоговой базы
 Оценка для МСФО  Страхование
 Принятие управленческих решений  Постановка на баланс
 Выкуп акций  Оспаривание кадастровой стоимости
 Вступление в наследство  Судебные процессы
 Сделки с государственным имуществом  Расчет суммы убытков
 Купля-продажа имущества и иные сделки  Антикризисное управление
 Таможенные операции  Внесение в уставный капитал

Форма для редактирования Новости

 

 20.10.2013 

 Минрегион опубликовал приказ о средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на IV квартал 2013 года
Министерство регионального развития России (Минрегион) опубликовало приказ N 371/ГС от 14.10.2013 О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на IV квартал 2013 года. Приказ прошел регистрацию в Минюсте 24.10.2013 г., под регистрационным номером 30244……
 12

 

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения, здания, квартиры и земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости здания, помещения, квартиры или земельного участка — законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. Данные проблемы актуальны на сегодняшний день для большинства собственников и предпринимателей.

П.1. Статья 390 Налогового Кодекса РФ Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

П.1. Статья 389. Налогового Кодекса РФ Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Расчет земельного налога, налога на имущество, арендных платежей, а так же стоимость выкупа земельных участков в собственность исчисляются исходя из их кадастровой стоимости. Стоимость выкупа зданий и нежилых помещений у города Москва определяется независимыми оценщиками, либо в судебном порядке на основании отчета об оценке независимого оценщика, либо экспертного заключения. Муниципалитеты заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости, так как для многих это значительная часть их финансовых поступлений. Собственники никак не заинтересованы в излишних платежах. Отсюда и конфликт интересов муниципалитетов и собственников. Кадастровая оценка проводится 1 раз в 2-3 года в зависимости от Субъекта федерации методом массовой оценки. При такой оценке, очень часто, не учитываются индивидуальные особенности земельного участка, зданий и помещений и обременения связанные с ними.

Помимо этого, реальная рыночная цена может сильно меняться исходя из общеэкономической ситуации в стране. А ситуация в целом не всегда развивается стабильно, динамично и поступательно. Во время последствий финансового кризиса только 2008 года реальные рыночные цены на недвижимость упали от 20%-50%. На земельные участки, как на менее ликвидные активы, дисконт чаще был еще выше. Последствия дефолта по ГКО в 1998г. были еще существеннее. На данный момент стоимость недвижимости и земельных участков так же снижается из за внешней изоляции РФ и санационной политики, а так же снижением цен на энергоносители. Как правило малый, а иногда и крупный бизнес терпел серьезные убытки и очень часто в эти периоды прекращал деятельность. Как-то повлиять на ситуацию предприниматели не могли. Но 22 июля 2010г. ситуация изменилась.

22 июля 2010г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ, который закрепил порядок государственной кадастровой оценки, введя соответствующую главу в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

С 22 июля 2010г. пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации гласит следующее: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Введением этой нормы законодатель обозначил право собственников земельных участков и иных заинтересованных лиц на оспаривание результатов кадастровой оценки земли путём проведения собственной рыночной оценки.

Рассмотрение споров о результатах проведения кадастровой оценки регулирует статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Существуют два варианта оспаривания: административный и судебный. В первом случае Вы должны предоставить «Федеральную кадастровую палату Росреестра» отчет об оценке рыночной стоимости, и подать заявление. В случае отказа кадастровой палаты в уменьшении кадастровой стоимости по тем или иным основаниям, Вы вправе обратиться в суд исковым заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Ответчиком при подаче иска будет являться кадастровая палата.

Что же конкретно нужно делать?

Первым шагом будет заказ оценки рыночной стоимости здания, помещения,  или земельного участка.

К заявлению в кадастровую палату или исковому заявлению в суд, должны прилагаться следующие документы (при обращении в суд – заверенные вами копии):

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (при обращении в суд – обычная копия);
  • отчёт об оценке в суд и отчёт об оценке с положительным экспертным заключением в кадастровую палату;
  • при обращении в суд также уплачивается государственная пошлина.

Кадастровая палата обязана рассмотреть заявление в течение месяца с момента его подачи. Суд – в соответствии с нормами процессуального законодательства.

На результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, здания или нежилого помещения могут повлиять самые различные факторы: экономическая и политическая ситуация в регионе и стране, спрос и предложение на рынке, обременения, наличие коммуникаций, его физические свойства, физическое состояние, износ, данные бухгалтерского учёта и отчётности, относящиеся к объекту оценки, рельеф местности, близость к основным транспортным магистралям, окружение, категория земельного участка и многие другие.

При оценке здания и нежилого помещения используются три подхода: доходный, затратный и сравнительный. Это помогает в различных ситуациях, наиболее точно установить рыночную стоимость. При оценке земельного участка используют сравнительный и доходный подходы.

Наша компания имеет успешный опыт в оспаривании кадастровой стоимости зданий, помещений, земельных участков и в получении положительных экспертных заключений в СРО на все без исключения отчеты составленные нашими оценщиками. Снижение кадастровой стоимости, а соответственно арендных и налоговых платежей, как правило, составляет 15-75%, на 2 -3 года соответственно. В случае необходимости наша компания готова предоставить информацию и ссылки на положительные судебные решения по отчетам нашей компании как в Москве, так и во Московской области, как по земельным участкам так и по зданиям и помещениям.

Для того чтобы наиболее глубоко и системно проанализировать перспективы оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуем присылать документы на земельный участок (свидетельство и кадастровый паспорт).

  • Мы бесплатно в течение 1 рабочего дня анализируем информацию и сообщаем свое мнение об ориентировочной рыночной стоимости участка.
  • Если разница между кадастровой оценкой и расчетной рыночной стоимостью Вас устраивает, то заключается договор на оценку. Мы составляем отчет об оценке и получаем в случае необходимости положительное заключение СРО на данный отчет.

Компания «Аванта», предлагает своим клиентам и партнерам, как услугу просто составления отчета об оценке рыночной стоимости на нужные даты оценки и прохождения экспертизы в СРО оценщиков, так и консультирование по оспариванию кадастровой стоимости здания, помещения, квартиры или земельного участка, а так же комплексные услуги по оспариванию кадастровой стоимости зданий, помещений, квартир и земельных участков. Оценка здания, помещения, квартиры или земельного участка, для дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости здания или земельного участка является неотъемлемой процедурой во всех случаях оспаривания. Оценка нежилого помещения для оспаривании стоимости выкупа помещения у города Москва так же обязательная процедура при оспаривании стоимости выкупа по 159 ФЗ.

ООО «Аванта» аккредитована при арбитражном суде города Москвы ссылка:http://www.msk.arbitr.ru/node/14496

 

Внесение в уставный капитал

В соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. «14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» привлечение независимого оценщика является обязательным при оплате уставного капитала ООО неденежными средствами на сумму более 20.000 руб.

В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» привлечение независимого оценщика является обязательным при оплате уставного капитала АО неденежными средствами независимо от их суммы.

Таможенные операции

Грамотная оценка для таможни, в ходе которой устанавливается таможенная цена на товары, ввозимые в России из-за рубежа, является одной из ключевых задач для бизнесменов, занимающихся внешнеэкономической деятельностью. Независимая оценка для подтверждения таможенной стоимости товара важна в том плане, что она позволяет существенно уменьшить налоги и таможенные пошлины.

Кроме того, подтверждение заявленной таможенной стоимости в ходе профессиональной оценки для таможни дает возможность устанавливать цены на экспортируемую и импортируемую продукцию. Как показала практика, оценка для подтверждения таможенной стоимости товара (подтверждение стоимости материалов, ввозимых из-за границы) сводит к минимуму все возможные споры и разногласия с таможенными органами по поводу их цены.

Антикризисное управление

Оценка для антикризисного управления в кредитных и некредитных организациях проводится в рамках наблюдения, внешнего и конкурсного производства в следующих случаях:

  • при определении стоимости продажи предприятия — должника как единого имущественного комплекса;
  • при определении начальной цены продажи имущества банкрота в рамках его распродажи при конкурсном производстве.

Оценка является обязательной при продаже имущества, балансовая стоимость которого более 100 тыс. руб. (статья 130 ФЗ о несостоятельности (банкротстве)).

Купля-продажа имущества и иные сделки

  • Сделки купли-продажи совершаются каждый день и в большом количестве. При этом в сделках всегда наблюдается конфликт интересов между покупателем и продавцом в вопросе определения конечной величины стоимости сделки, особенно при недостаточном объеме располагаемой сторонами информации. Как правило, чем крупнее сделка, тем больше конфликт интересов.
  • В таких случаях эффективным разрешением споров является привлечение независимого оценщика или специализированной компании для оценки объекта сделки. Независимый оценщик определит стоимость объекта, принимая в расчет все предпосылки и субъективные условия сделки. Следует отметить, что оценка имущества при совершении сделок купли-продажи в настоящее время является одним из самых распространенных и наиболее ответственных видов независимой оценки.
  • Наличие отчета об оценке для целей купли-продажи — это гарантия добросовестности сделки и подтверждение факта продажи имущества по рыночной цене перед лицами, чьи интересы может затрагивать сделка – акционеров или участников обществ, собственников активов, вышестоящие организации и налоговые органы.

 

Расчет суммы убытков

  • Развитие современного общества не возможно без развития судебной системы. А развитие судебной системы, в свою очередь способствует развитию такого вида деятельности как оценка имущества. Для упрощения процедуры судебных процессов полномочия по определению убытков, упущенной выгоды, ущерба полностью возложены на независимых оценщиков.
  • Эксперты нашей Компании помогут осуществить оценку стоимости выкупаемых земельных участков для государственных нужд, стоимость уничтоженного, испорченного, утраченного имущества в результате противоправных действий третьих лиц или стихийных бедствий.

Сделки с государственным имуществом

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям объектов оценки, в том числе:

  • при приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
  • при использовании в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с ними;
  • при передаче в качестве вклада в уставные капиталы (фонды) юридических лиц.

Оценка является также обязательной при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Судебные процессы

 Оценка для суда необходима при решении имущественных споров, при конфискации имущества должников в пользу других лиц или государства, при спорах хозяйствующих субъектов, при конфликтах интересов бизнеса основным моментом разрешения этих споров и конфликтов является прозрачность информации.

Часто, при решении спорных ситуаций, суды требуют предоставления точного расчета цены иска. В этом случае отчет об оценке, выполненный независимой оценочной компанией, имеет юридическую силу и служит доказательством для суда.

Совершение сделок с государственным или муниципальным имуществом.

Обязательность оценки при совершении сделок с государственным и муниципальным имуществом прямо установлена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции от 07.05.2009 г.)

Оценка стоимости имущества при (разводе) бракоразводном процессе

Проведение оценки является обязательным при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества (статья 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ:

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
  3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В соответствии с главой 16 «Общая собственность» Гражданского кодекса РФ, законодательство Российской Федерации предполагает существование различных видов собственности, в частности общей и долевой собственности на различное имущество. В законе установлено, что право собственности на имущество может принадлежать, как одному так и  сразу нескольким физическим или юридическим лицам , причем в долевой собственности могут быть установлены доли, принадлежащие каждому лицу. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется совместно всеми правообладателями по их общему согласию.
Необходимость проводить оценку имущества, находящегося в общей долевой собственности, может возникнуть как при разделе данного имущества (например при разводе супругов) так и при выходе одного из правообладателей из состава собственников (выход из состава учредителей организации). Такие ситуации часто встречаются при разводе супругов, ликвидации организаций и предприятий, выхода одного из правообладателей из числа собственников, выставлении доли в праве собственности на открытые торги и предоставления права преимущественного выкупа заинтересованным лицам, а также при выделении доли в составе общего имущества по требованию правообладателя.
Раздел совместного  или общего имущества всегда влечет за собой оценку его рыночной стоимости. Поскольку возникает очевидный вопрос «как установить справедливый раздел разнородного имущества или определить сумму компенсации собственнику за уступку своей доли?» В этом случае только независимая оценка в нашей компании, проведенная в соответствии с законодательством и Федеральными Стандартами Оценки (ФСО), может установить адекватную объективную  стоимость имущества и стоимость доли в праве собственности на это имущество.
Обращение к независимому оценщику может быть как добровольным, если собственники имущества имеют общее согласие по этому вопросу и сходятся в выборе кандидатуры оценщика, так и при наличии разногласий, выбрать оценщика и назначить оценку может суд (судебная оценочная экспертиза), в этом случае результаты оценки будут обязательны для осуществления сделки с оцениваемым имуществом.
Раздел совместного имущества может быть проведен в двух формах — раздел в натуре, если оцениваемое имущество допускает разделение без существенного ущерба для его полной стоимости (например мебель, посуда и т.п.), и раздел с выплатой денежных компенсаций, когда уступка доли в праве собственности компенсируется денежной выплатой (раздел дома, квартиры, транспортных средств).
Бывают случаи, когда имущество физически не может быть  разделено без значительного ущерба для его стоимости. Это относится к объектам недвижимости, комплексам имущества, имеющим неразрывные технические, технологические и физические связи, целостным объектам и предметам. Раздел такого имущества либо невозможен физически, либо нецелесообразен по экономическим соображениям, поскольку в случае раздела такого имущества и нарушения физических или организационных связей, суммарная стоимость его частей будет значительно меньше стоимости целостного имущественного комплекса. В таких  случаях физический раздел имущества не производится, а проводится оценка рыночной стоимости доли, которая и будет являться величиной компенсации, уплачиваемой правообладателю.

Разделу имущества при разводе не подлежит то имущество, которым супруги владели до брака, или полученное в период брака по наследству или в дар. Также не подлежит разделу личное имущество супругов (одежда, обувь), если только оно не изготовлено из золота и бриллиантов — драгоценности и предметы роскоши подлежат разделу.

Наша компания имеет богатый опыт проведения оценки имущества для бракоразводных процессов.

 

Вступление в наследство

Оценка для (нотариуса) вступления в наследство необходима в двух случаях:

  1. При возникновении спора между наследниками относительно стоимости наследственного имущества (статья 1122 Гражданского кодекса РФ).
  2. Для расчета госпошлины за совершение нотариальных действий при вступлении в наследство (статья 333.24 и 333.25 Налогового кодекса РФ).

Для совершения нотариальных действий оценке подлежат:

  • транспортные средства;
  • недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки;
  • акции, в т.ч. котирующихся на бирже компаний;
  • доли в ООО.

Стоимость услуг по оценке зависит от сроков оценки и от предоставленных документов       от 1500 руб.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков

Оптимизация налоговой нагрузки на предприятие – одна из важнейших проблем, с которыми постоянно сталкиваются предприниматели. Поэтому законные способы уменьшения налоговой базы пользуются заметным интересом. Одним из таких вариантов является оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

22 июля 2010 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ, который закрепил порядок государственной кадастровой оценки, введя соответствующую главу в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

С 22 июля 2010 г. пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации гласит следующее: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Введением этой нормы законодатель обозначил право собственников земельных участков и иных заинтересованных лиц на оспаривание результатов кадастровой оценки земли путём проведения собственной рыночной оценки.

Исходя из кадастровой стоимости земельных участков, устанавливается размер земельного налога и иные формы платы за землю, в частности, арендная плата, а так же стоимость выкупа земельных участков и объектов недвижимости в собственность. Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст.389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Зачастую кадастровая стоимость земельного участка является завышенной по отношению к его рыночной стоимости, соответственно, завышена и налоговая база по земельному налогу, что вполне естественно вызывает желание уменьшить кадастровую стоимость, привести её в соответствие с рыночной стоимостью.

Рассмотрение споров о результатах проведения кадастровой оценки регулирует статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Одним из оснований для оспаривания является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Само оспаривание возможно в двух вариантах: административном и судебном. Административный порядок правомерен в течение шести месяцев с момента определения кадастровой стоимости, и заключается в подаче заявления в региональный филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Если же полгода истекли либо кадастровая палата отказала в уменьшении кадастровой стоимости по тем или иным основаниям, то необходимо будет обращаться в соответствующий суд с исковым заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Ответчиком в данном случае будет являться кадастровая палата.

Что же конкретно нужно делать?

Первым шагом будет заказ проведения оценки рыночной стоимости земельного участка. Заказывать оценку необходимо на дату проведения кадастровой оценки.

На отчёт об оценке впоследствии обязательно должно быть получено положительное экспертное заключение из саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик. Этот момент очень важен, поскольку такое экспертное заключение является обязательным при предоставлении документов на оспаривание кадастровой стоимости как в кадастровую палату, так и в суд. При отсутствии экспертного заключения отчёт оценщика не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

К заявлению в кадастровую палату (исковому заявлению в суд) должны прилагаться следующие документы (при обращении в суд – заверенные вами копии):

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (при обращении в суд – обычная копия);

• отчёт об оценке с положительным экспертным заключением;

• при обращении в суд также уплачивается государственная пошлина.

Кадастровая палата обязана рассмотреть заявление в течение месяца с момента его подачи. Суд – в соответствии с нормами процессуального законодательства.

На результаты оценки рыночной стоимости земельного участка могут повлиять самые различные факторы: экономическая и политическая ситуация в регионе, спрос и предложение на рынке, обременения земельного участка, его физические свойства, данные бухгалтерского учёта и отчётности, относящиеся к объекту оценки, категория земельного участка и многие другие.

  • Хотелось бы напомнить о том, что в случае непрофессионального составления отчета об оценке или действий юриста и вследствие отказа суда в удовлетворении иска, повторное  обращение допускается после общей кадастровой переоценки (один раз в пять лет)

Наша компания имеет успешный опыт в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков  и в получении положительных экспертных заключений в СРО на все без исключения отчеты составленные нашими оценщиками. Снижение кадастровой стоимости, а соответственно  арендных и налоговых платежей, как правило, составляет  25-75%.

Для того чтобы наиболее глубоко и системно проанализировать перспективы оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуем присылать документы на земельный участок (свидетельство и кадастровый план).

  • Мы бесплатно в течение 1 рабочего дня анализируем информацию и сообщаем свое мнение об ориентировочной рыночной стоимости участка.
  • Если разница между кадастровой оценкой и нашей рыночной стоимость Вас устраивает, то заключается договор на оценку. Мы проводим все необходимые расчеты и составляем отчет об оценке.

Далее мы самостоятельно направляем Отчет на экспертизу в СРО. При необходимости исправляем замечания экспертов и получаем положительное экспертное заключение.

Консалтинговая компания «АВАНТА», предлагает своим клиентам и партнерам, как услугу просто составления отчета и прохождения экспертизы в СРО, так и комплексные услуги по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков. 

Выкуп акций

В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» оценка рыночной стоимости акций акционерного общества необходима в следующих случаях:

  • Выкуп акций обществом по требованию акционеров, в случае если они против реорганизации общества или совершения крупной сделки или в устав общества внесены изменения, ограничивающие их права (статья 75).
  • При обязательном предложении, сделанном лицом, которое приобрело более 30% акций общества, о приобретении у оставшихся акционеров акций открытого общества, (статья 84.2).
  • При выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, оставшихся ценных бумаг открытого общества по требованию их владельцев (статья 84.7).

Выкуп оставшихся ценных бумаг открытого общества по требованию лица, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества (статья 84.8).

Постановка на баланс

Имущество, которое необходимо поставить на баланс можно разделить на две группы:

  1. Ранее неучтенное имущество.
    Ранее неучтенное имущество, выявленное в процессе инвентаризации, приходуется по рыночной стоимости на дату проведения инвентаризации, и соответствующая сумма зачисляется на финансовые результаты у коммерческой организации или увеличение доходов у некоммерческой организации.

    Особый интерес представляет постановка на баланс интеллектуальной собственности: товарных знаков, патентов на изобретения и промышленные образцы, свидетельств на полезные модели. Многие российские предприятия обладают большим накопленным интеллектуальным потенциалом, имеющим большую коммерческую ценность. Оценка таких объектов позволит вовлечь их в производственный процесс, привлечь под интеллектуальную собственность инвестиции и кредитные ресурсы.

    Независимого оценщика также целесообразно привлекать при оценке рыночной стоимости основных средств, принадлежащих, но по тем или иным причинам не стоящих на балансе предприятия. Чаще всего, такими основными средствами являются вспомогательные сооружения: заборы, въездные ворота, караульные будки, внутризаводские линии электроосвещения, коммуникации и т.п.

  2. Безвозмездно полученное имущество.
    Первоначальной стоимостью основных средств, полученных организацией по договору дарения (безвозмездно), признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Переоценка основных фондов

Нередко основные средства во всех активах предприятия составляют огромную часть, поэтому их стоимость и состав представляют немалый интерес для акционеров, учредителей, инвесторов и руководителей компании. Именно поэтому оценка и переоценка основных фондов организации всегда пользуется спросом в кругах предпринимателей.

Результаты, которые дает инвентаризация и переоценка основных средств предприятия, позволяют четко представить себе реальное финансовое положение компании, а это, в свою очередь, дает возможность организовать хозяйственную работу предприятия на более качественном и профессиональном уровне. Не нужно забывать и о том, что переоценка основных средств предприятия является идеальной основой для расчета амортизационных отчислений и налога на имущество.

 

Внесение в уставный капитал

В соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. «14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» привлечение независимого оценщика является обязательным при оплате уставного капитала ООО неденежными средствами на сумму более 20.000 руб.

В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» привлечение независимого оценщика является обязательным при оплате уставного капитала АО неденежными средствами независимо от их суммы.

Страхование

Многие страховые компании проводят оценку страховой стоимости самостоятельно с помощью страховых агентов, которые не являются специалистами в области оценки.

Это часто приводит к несоответствию страховой стоимости, определяемой на основании рыночной стоимости, полной восстановительной стоимости или иной стоимости страхуемого имущества, поскольку не учитываются все факторы, влияющие на его стоимость.

В результате возникновения страхового случая, если не была проведена оценка при страховании имущества, страховая компания может выплатить, а ее клиент получить выплату, не соответствующую имущественному интересу клиента при наступлении данного страхового случая.

Отчет об оценке, при наступлении страхового случая, и в случае невозможности разрешения спора между страхователем и страховщиком, будет являться основным доказательным документом при рассмотрении дела в суде.

Оценка для страхования или проведении предстраховой экспертизы особенно актуальна для дорогостоящего имущества – недвижимость (здания, строения, помещения), оборудование, железнодорожный транспорт, воздушный транспорт, водный транспорт, тяжелая строительная техника и т.п., а также оценка эксклюзивных и раритетных вещей (картины, памятники, вещи старины и т.п.).

Многие страховые компании проводят оценку страховой стоимости самостоятельно с помощью страховых агентов, которые не являются специалистами в области оценки.

Это часто приводит к несоответствию страховой стоимости, определяемой на основании рыночной стоимости, полной восстановительной стоимости или иной стоимости страхуемого имущества, поскольку не учитываются все факторы, влияющие на его стоимость.

В результате возникновения страхового случая, если не была проведена оценка при страховании имущества, страховая компания может выплатить, а ее клиент получить выплату, не соответствующую имущественному интересу клиента при наступлении данного страхового случая.

Отчет об оценке, при наступлении страхового случая, и в случае невозможности разрешения спора между страхователем и страховщиком, будет являться основным доказательным документом при рассмотрении дела в суде.

Оценка для страхования или проведении предстраховой экспертизы особенно актуальна для дорогостоящего имущества – недвижимость (здания, строения, помещения), оборудование, железнодорожный транспорт, воздушный транспорт, водный транспорт, тяжелая строительная техника и т.п., а также оценка эксклюзивных и раритетных вещей (картины, памятники, вещи старины и т.п.).

Оценка для МСФО

Оценка для международных стандартов финансовой отчетности.

Одной из главных особенностей МСФО является требование отражать активы по справедливой стоимости, что требует их регулярной переоценки для определения соответствия рыночным условиям.

Оценка для целей МСФО нужна в следующих случаях:

  • Оценка для целей IFRS 1 «Принятие международной финансовой отчетности впервые». Оценка проводится с целью отразить справедливую стоимость основных активов компании, впервые составляющей отчетность по МСФО для адекватной характеристики ее имущественного положения;
  • Оценка для целей IAS 16 «Основные средства». Стандарты требуют ежегодной переоценки основных средств Компании;
  • Оценка для целей IAS 39 «Финансовые инструменты». Оценка проводится для обоснованного отражения в балансе финансовых вложений Компании (акций, долей участия в дочерних, зависимых и иных обществах);
  • Оценка для целей IAS 40 «Инвестиционная недвижимость». Стандарты требуют ежегодной переоценки объектов имущества, предназначенного для инвестиционных целей.

Оптимизация налоговой базы

Обоснование цены продажи для налоговых органов

Оценка является обязательной при при осуществлении контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (статья 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам:

  1. между взаимозависимыми лицами;
  2. по товарообменным (бартерным) операциям;
  3. при совершении внешнеторговых сделок;
  4. при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Наличие отчета независимого оценщика позволит обосновать для налоговых проверок стоимость отчуждаемого имущества. Обращение к оценщику имеет особенное значение при формальной продаже имущества в рамках группы компаний. В таком случае фактической реализации имущества не совершается, но налоговые последствия, рассчитанные из рыночной стоимости имущества, могут быть весьма велики. Наша компания поможет Вам найти факторы стоимости имущества, которые оказывают на него негативное влияние и могут способствовать обоснованному снижению договорной цены на объекты.

Для данной цели может быть обоснована цена продажи основных средств, финансовых вложений, ценных бумаг, запасов, дебиторской задолженности, прочих материальных и нематериальных активов. Также может быть рассчитана арендная ставка по имуществу, сдаваемому в аренду.

Кредитование

Если Вы покупаете квартиру, автомобиль с помощью заемных средств или Ваше предприятие нуждается в заемных средствах на покупку недвижимости, оборудования, развития бизнеса, то банк, как правило, требует какое-либо обеспечение. В данном случае обеспечением может выступать залог приобретаемого имущества или  залог уже имеющегося имущество предприятия (недвижимость, транспорт, оборудование).

Учитывая все риски, в том числе риск не возврата кредита, банк заранее желает знать ту сумму, которая может быть выручена при реализации залога. Для этого он поручает провести оценку имущества экспертам собственного кредитного отдела или обязывает  заемщика обратиться к аккредитованной  при банке оценочной компании.

Для предметов залога рассчитывают рыночную и ликвидационную стоимости.

Так же следует учитывать и тот факт что отчуждение предмета залога может быть сопряжено с судебными разбирательствами иногда протяженными, а к реализации объектов залога могут привлекаться дополнительные лица или организации. Помимо этого банк сам в свою очередь использует заемные средства на межбанковском рынке, как минимум по ставке рефинансирования. В следствии этих причин, реализация заложенного имущества должна произойти достаточно быстро и как правило, с дисконтом.  Эти же причины влияют на размер  кредита  не более 70% — 90% от рыночной стоимости залога.

Ликвидационная стоимость –  стоимость за которую будет реализован данный объект  на  открытом рынке, в короткий срок.

Требования банков к составлению отчетов об оценке различны. Наша оценочная компания постоянно взаимодействует с основными банками и знает их требования к составлению отчетов об оценке. Компания “Аванта” сотрудничает с 24 различными банками и их число постоянно увеличивается.

 ospar
 ocenka usherba
Новости Рынка
 

 09.02.2014 

Три четверти подмосковных земель не имеют актуальной оценки
Три четверти земель в Московской области не имеют актуальной кадастровой оценки, пишет РИА «Новости» со ссылкой на сообщение Счетной палаты......
 12

 20.10.2013 

 Землевладельцы массово оспаривают кадастровую оценку: одному удалось доказать в суде, что 1 кв.м стоит 1 копейку 16.10.2013
Регионы накрыла лавина исков о пересмотре кадастровой оценки земельных участков, на основе которой будет начисляться новый налог на недвижимость. Об этом "Ведомостям" рассказал сотрудник ФНС. Информацию подтвердил .....
 12